湾岸タワマンの在庫増加ってホント？30代女子が知っておきたい賢い不動産選びのコツ！

「実需」タワマンは在庫が増えてるってホントだった！

まず、私たちが「住むため」に買う、いわゆる「実需」のタワーマンションの市場を見てみましょう。データによると、確かに在庫が増加傾向にあるみたいなんです。

下のグラフを見ると、2024年あたりからググッと在庫が増えていて、その後も高い水準で推移しているのが分かりますよね。つまり、市場に売り出される物件が増えているってこと。

一方、「在庫回転率」っていう、一定期間に在庫に対してどれくらいの物件が販売されたかを示す「売れ行き」の指標は、大きく低下しているんですって。これって、「売りたい人が増えたけど、買う人が以前と同じペースで追い付いてないかも…」ってことなんですよね。

そうなると、売主さん側も「早く売りたいな」って思ったら、周辺の競合物件より価格を見直す動きが出てきちゃう。正直、ここがちょっと惜しい…！って感じる人もいるかもしれませんね。

「投資用（オーナーチェンジ）」タワマンは意外と安定？

じゃあ、実需ではなく「投資用」って言われる、賃貸中の状態で売買されるタワーマンション（オーナーチェンジ物件）はどうなんだろう？って思いますよね。

こちらも同じく2024年頃から在庫は増えたものの、実需物件みたいに増え続けているわけじゃなくて、2025年5月頃をピークにおおむね横ばいで推移しているんですって。

さらに重要なのが在庫回転率！投資用タワマンについては、実需物件ほど大きく低下しておらず、比較的安定した動きを見せているみたい。つまり、市場に出てきた物件が一定のペースで売買されているって見方もできるんです。

なぜこんなに違うの？価格の決まり方がポイント！

同じタワマンなのに、なんで実需と投資用でこんなに市場の動きが違うんだろう？って不思議ですよね。

その大きな理由の一つが、「価格の決まり方」にあるみたいなんです。

実需マンションの場合、購入者が実際に住むことを前提としているため、駅距離、眺望、階数、間取り、室内状態、周辺環境など、さまざまな要素が価格形成に影響します。私たちが住むことを前提にするから、「住みたい！」って気持ちが価格に反映されやすいんです。

一方、オーナーチェンジ物件の場合は、すでに入居者がいて賃料収入が発生しているため、投資家はその収益性を重要な判断材料とします。だから、将来得られる収益を基準に価格を判断することになるんですって。

一般的には、同じマンション・同じような専有面積であったとしても、実需で売買される物件と比較すると、オーナーチェンジ物件の価格は低くなる傾向があるみたい。そして、同じマンションでも賃料が違えば収益性も変わるし、価格も変わってくるんです。

ちょっとズボラ技かもだけど、この「収益性」っていう比較的明確な基準があるからこそ、市場の中に「この条件なら価格が割安なのではないか？」と判断できる物件を見つける余地があるのかもしれませんね。

「在庫が増えた＝売れない」だけじゃない！これからの賢いマンション選び

今回のデータを見て思ったのは、「在庫が増えた」っていう一つの情報だけじゃ、市場の全体像は分からないんだなってこと。実需と投資用で、こんなに動きが違うなんて、正直びっくりしました！

これからは、「このマンション人気らしいよ！」っていう表面的な情報だけじゃなくて、「その物件は実需なのか投資用なのか？」「現在の価格は何によって決まっているのか？」「在庫に対してどれだけ売れているのか？」みたいな、一歩踏み込んだ視点が大事になってくるみたいです。

私たち30代女子も、将来に向けて賢く資産形成していくためにも、こういう情報を「へぇ〜！」って楽しく吸収していきたいですよね♪

一緒に無理せず頑張りましょう♪

参考情報

• 福嶋総研 公式ページ: https://mansionresearch.co.jp/fri/

• メルマガ配信申込フォーム: https://forms.gle/bQizYbozk35QoMJ67

• 全国14万棟 分譲マンション価格相場公開サイト『マンションナビ』: https://t23m-navi.jp/

• 不動産データクラウド: https://fudosan-data.jp/

• ロボ査定: https://robosatei.jp/

• 分譲マンション、土地、戸建てデータ販売: https://mansionresearch.co.jp/re-data/

• 不動産市場解説動画チャンネル: https://www.youtube.com/@mansionresearch/videos