築古戸建て、諦めないで！30代女性が知りたい「リノベーション」のリアルなメリット・デメリットと実例を大公開！

最近、マイホームのことで悩んでいませんか？

こんにちは！いつもブログを読んでくれてありがとうございます♪
最近、マイホーム探しで「建て替えできない土地」とか「今の家より狭くなっちゃう」ってことありませんか？もしかして、実家が広すぎて「減築」を考えている人もいるかも？

30代って、仕事も子育ても忙しいから、家のことって後回しになりがち…でも、理想の暮らしは諦めたくないですよね！

そんな私たち世代にこそ知ってほしいのが「戸建てリノベーション」なんです！今回は、戸建てリノベーションのリアルなメリット・デメリットを、具体的な事例と一緒にご紹介しますね♪

そもそも「リノベーション」ってどんなこと？

「リフォーム」と「リノベーション」って、似ているようでちょっと違うんですよね。
私が考えるリノベーションは、ただ単に「きれいにすること」だけじゃないんです！
「こんな暮らしがあったんだ！」って発見や驚きを感じられるような、新しい暮らしにアップデートすることこそが、リノベーションの最大の魅力なんですよ♪

戸建てリノベーションを選ぶ3つのケースと、気になるメリット・デメリット

リノベーションを選ぶ理由は人それぞれですよね。最初から「リノベーションしたい！」って人もいれば、条件的に難しくてリノベーションを選ぶ人もいます。
今回は、代表的な3つのケースとそのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう！

ケース1：そもそも建て替え（新築）ができない「再建築不可」の土地

「え、道路に接していないと新築できないの！？」って、私も最初はびっくりしました！
建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接している土地じゃないと、原則的に新築が建てられないんです。

上の図を見てもらうと分かるように、今住んでいる家が建っている土地の状況ってすごく大切なんですよね。もし、B・C・Dに当てはまる場合、原則的には建て替えができないので、リノベーションが選択肢になってきます。（ただし、後述するセットバックをすれば、Cの土地も建築が可能になります）

再建築不可の土地って聞くと「えー…」って思っちゃうけど、実はメリットもあるんですよ！

正直、ここがちょっと惜しい…！【デメリット】

• もし今の家が災害などで壊れてしまったら、建て替えができないんです。

• 住宅ローンが組みにくい場合があるみたい。担保評価が出にくいのが理由みたいですよ。

意外なメリットもあるんです！

• 固定資産税が、建築可能な土地よりも低い傾向にあります。

• 土地自体が安く手に入ることも！ただし、ローンが組めないケースが多いので注意が必要ですよね。

• 将来、建築できるようになる可能性もゼロじゃないんです。もしそうなれば、資産価値がグッと上がる可能性だってありますよ♪（実際に、隣の土地を買い取って建築可能になったお客様もいたそう！）

中古物件や建て売り、注文住宅を考えている人も、「再建築不可」の土地も選択肢の一つとして見てみるのもアリかも！メリットとデメリットをしっかり比較して、「将来性のある土地だ！」って思えたら、もしかしたら掘り出し物かもしれませんね。リノベーションで新築と変わらないくらい快適で、耐震性もバッチリにできるから安心してください♪

ケース2：建て替えると、今よりも家が小さくなっちゃう…「セットバック」

先ほどのケース1で「幅員4m未満の道路に2m以上接しているCの土地は、原則的に建築できない」って話しましたよね。
でも、道路と敷地の境界線を少し後退させる「セットバック」をすれば、建築が可能になる場合があるんです！

セットバックは、道路の中心線から2mずつ後退させるのが基本みたい。例えば、今の道路の幅が2mしかなかったら、自分の土地が1m、向かいの土地も1m後退して、合計4mの道路になるイメージですね。

これで再建築不可の問題は解決できるんだけど、今度は「建ぺい率」っていう新しい問題が出てくるんです…。
建ぺい率って、敷地面積に対して建てられる建物の面積の上限のこと。例えば、100㎡の土地で建ぺい率50％だと、50㎡までしか建てられないってこと。もし今70㎡の家が建っていたら、建て替えると20㎡も狭くなっちゃうんです（泣）。

そこで、家が狭くなるのを回避するためにリノベーションを選ぶ人も多いみたいですよ。

リノベーションのメリット

• 既存の住宅の基礎や木材を活かせるから、材料費を抑えられるのは嬉しいポイントですよね！

正直、ここがちょっと惜しい…！【デメリット】

• 築年数が古いと、基礎コンクリートが劣化している可能性も…。補強に費用がかかる場合があります。築年数によっては基礎に鉄筋が入っていないこともあるみたいなので、事前にしっかり確認することが大切ですね。

• ケース1と同様に、住宅ローンが利用できないケースもあるみたいです。

既存住宅の建築面積やセットバックの可否、そしてこれからの暮らし方をじっくり考えて、自分たちにとって最適な選択肢を見つけるのがおすすめです♪

ケース3：家族構成が変わって、部屋が余っちゃった…「減築」

新築当時は家族みんなで賑やかに暮らしていたけど、お子さんが独立して夫婦二人だけになったら、広い家が余っちゃう…って悩み、よく聞きますよね。
二人暮らしのために建て替えるのも現実的じゃないし…。そんなときに検討したいのが「減築」なんです！

例えば、2階建ての2階部分をまるごと撤去しちゃうことで、建物の重さが軽くなって、耐震面でもすごく有効なんだそうですよ！

リアルに感動モノ！戸建てリノベーション事例3選

ここからは、実際にどんなリノベーションができるのか、素敵な事例を3つご紹介しますね♪

リノベーション事例その1：築48年戸建てリノベーション

このお家、外観の印象がガラッと変わっていますが、実は既存の構造躯体を活かしているんですよ！家の大きさ自体は変わっていないのに、この変身ぶりはすごいですよね！窓の位置や大きさを変えることで、耐震診断で分かった耐力壁（地震に強い壁）をたくさん配置しているんだとか。サッシの開口部を壁にすることで、家の耐力が飛躍的に向上するなんて、まさにズボラ技ですよね♪

戸建てのリノベーションでは、階段の位置を変えるだけで間取りが劇的に変わることもあるみたい！プランを考えるときは、階段の位置も気にしてみると良いかもしれませんね。

リノベーションでどこを重要視するか、あらかじめ明確にしておくことが大切ですよ。これが予算にも直結してくるんです。構造躯体だけ残して基礎の補強工事をする場合、おおよそ坪単価が80～120万円が目安になるそうですよ。

リノベーション事例その2：基礎および構造躯体の耐震補強工事

耐震補強工事をしっかりおこなえば、ほとんど新築と変わらないくらいの強度まで引き上げることができるそうですよ！これはリアルに感動モノですよね！
ただ、一つだけ新築と異なる点があるとしたら、それは「基礎」みたいです。

昭和56年5月31日以前の建物って、旧耐震基準で建てられているから、今の耐震構造の考え方とは違うんですって。例えば、基礎に鉄筋が入っていない「無筋の基礎」なんてものもあるそう。鉄筋がないとコンクリートに粘りがなくて、ひび割れが起こりやすいんだとか。

でも、基礎の補強工事をすれば、これから先もまた20年、30年と安心して暮らせる住宅に生まれ変わるんですって！すごいですよね♪

リノベーション事例その3：「再建築不可の2階建てを減築リノベーション」

こちらの住宅は、再建築不可の土地に建つ築50年以上の2階建てだったそう。同居していた親御さんが他界されて、ご夫婦二人だけの暮らしになったことで、リノベーションを決意されたんですって。

要望は「耐震性」「断熱性」「太陽光発電による節電」！そこで、持て余していた2階部分を撤去する「減築」で、これらの要望を叶えることにしたそうですよ。

周辺一帯が再建築不可の土地だから、今後高い建物が建つ可能性が少ない＝太陽光発電には最適な環境だったんですって！まさにデメリットをメリットに変える発想ですよね。平屋の陸屋根にすることで、太陽光パネルを載せられる面積を最大限広げて、発電量もグッと引き上げられたそうですよ！

減築についてもっと詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてみてくださいね！

• 減築について詳しくみる

まとめ：あなたの「叶えたい暮らし」を諦めないで！

戸建てリノベーションって、いろんな動機があるけど、一番大切なのは「どんな暮らしを叶えたいか」を深く掘り下げることだなって思います。

「建て替えできないから…」「家が狭くなっちゃうから…」って諦めかけていた人も、リノベーションなら理想の家づくりができるかもしれませんよ！

今回ご紹介した株式会社アースさんでは、一人ひとりの要望に合わせた戸建てリノベーションの相談を無料で受け付けているそうなので、気軽に問い合わせてみるのも良いかもしれませんね♪

私たち30代、仕事も家事も育児も、自分磨きも…って、本当にやることがたくさんありますよね。でも、住まいが快適だと、毎日のQOL（生活の質）もグッと上がるはず！

一緒に無理せず、理想の暮らしを叶えるために頑張りましょう♪